Анализ рынка офисной недвижимости Харькова

На основании проведенного анализа существующих классификаторов офисных площадей и характеристик офисных площадей в городе был предложен вариант классификации для города Харькова.

Классификация офисных площадей

Бизнес-парк — многофункциональный комплекс зданий, предназначенный для различного использования (офисы, логистика, производство). Бизнес-парк отличается по ряду критериев от обычных офисных центров в деловой части города, а именно: наличием малоэтажных зданий с низкой плотностью застройки, расположенных за чертой урбанизированного центра. В состав инфраструктуры бизнес-парка также входят предприятия торговли, сервиса, сферы отдыха и развлечений.

Общий объем предложения офисной недвижимости на 01.07.2006 г. составил порядка 594,2 тыс. кв. м.

В структуре предложения объем качественных офисных площадей класса В около 71,2 тыс. м2, что составляет 12% от общего объема офисных площадей.

На сегодняшний день в Харькове представлены два бизнес-центра в качестве класса «А»: бизнес-центр «Поэма», расположенный по адресу пер. Театральный, 4, открытый в 2005 году, и строящийся бизнес-центр «Инвест-Маркет» по адресу ул. Новгородская (по мнению экспертов, данные проекты не в полной мере соответствуют критериям, предъявляемым к офисным помещениям данной категории).

Структура предложения на рынке офисной недвижимости в зависимости от класса объектов

По состоянию на 01.07.2006 г. в городе функционируют следующие профессиональные крупноформатные офисные объекты:

Увеличение объема предложения происходит за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров, реконструкции и перепрофилирования объектов неофисного назначения.

В соответствии с заявленными сроками строительства и реконструкции в 2006 году ожидается ввод в эксплуатацию офисных площадей класса В около 28 000 кв. м.

Планируемые к сдаче в эксплуатацию объекты офисной недвижимости по состоянию на 1 полугодие 2006 года:

Спрос на качественные площади по-прежнему значительно превышает текущий объем предложения. Величина совокупного неудовлетворенного спроса (разрыв между спросом и предложением с учетом строящихся площадей) составляет порядка 118 тыс. кв.м.

В структуре сделок по приобретению/аренде помещений в офисных центрах преобладающее большинство сделок заключается с западными компаниями, в то время как украинские компании отдают предпочтение отдельно стоящим офисным зданиям или офисным помещениям на первых этажах жилых домов.

Несмотря на укрепление позиций спроса в сегменте помещений класса «В», для большинства из нынешних арендаторов стоимость недвижимости имеет немаловажное значение, поэтому более 60% спроса приходится на офисы класса С, D и Е, которые находят в среднем ценовом диапазоне.

Стабильно высоким (более 46%) остается спрос на аренду офисов в центре города, что обусловлено его традиционной престижностью. При существующем дефиците офисов и отсутствию возможности организации парковочных мест в центральном районе формируется спрос на офисы в районах с хорошей транспортной развязкой.

В I полугодии 2006 года основной спрос (78%) формировали офисные помещения площадью до 200 кв. м.

В структуре спроса на офисные помещения по профилю деятельности более 47% заявок приходилось на офисы, не предназначенные для приема клиентов, так называемые «тихие офисы».

Формируется спрос на офисы в бизнес-центрах или отдельно стоящих зданиях в центральном районе города под представительства как украинских, так и зарубежных компаний. Спрос на этом сегменте остается неудовлетворенным в силу ограниченного предложения подобных объектов на харьковском рынке.

В зависимости от класса офисных площадей стоимость 1 кв. м. колеблется от 450 до 2250 у.е./кв. м, а арендная ставка находится в диапазоне от 6 до 30 у.е./ кв. м.

Диапазоны стоимости и арендных ставок на офисные помещения на 01.07.2006 г. по классам

Наиболее высокий темп роста стоимости офисов зафиксирован в I полугодии 2006 года на сегментах площадей класса В, D и Е — 3,5% и 6,6% соответственно.

Средние значения цен на объекты офисной недвижимости по районам расположения на 01.07.2006 г.

Максимальная стоимость офисных помещений, расположенных на красной линии площадью до 100 кв. м. в центральном районе города, была зафиксирована на уровне 2500 у.е./ кв. м.

В течение I полугодия 2006 года рост средних значений стоимости 1 кв. м. наблюдался на всех сегментах рынка офисной недвижимости. Так, за первое полугодие 2006 г. рост стоимости 1 кв. м. составил:

• на площади класса В - 20%
• на площади класса С ~ 1%
• на площади класса D и Е ~ 40%.

Аналогичная ситуация зафиксирована и на рынке аренды офисных площадей, а именно, стабильный прирост значения арендных ставок на сегменте площадей класса В, незначительный рост ставок на площади класса С и высокий рост значений арендных ставок на офисные площади классов В и Е:

• на площади класса В - 20%;
• на площади класса С ~ 1%;
• на площади класса D и Е ~ 63%

Сравнительный анализ показателей рынка офисной недвижимости позволяет определить, что наиболее привлекательными для инвестирования являются офисные площади класса А и В. Для данных сегментов офисной недвижимости характерны наибольшие значения разрыва спроса и предложения и уровня доходности.

Проанализировав текущую конъюнктуру рынка офисных площадей, а именно характеристики предложения и спроса, а также уровень и динамику изменений ценовых показателей и спрогнозировав изменения на период 2006-2012 гг., эксперты отметили следующие основные тенденции и перспективы развития рынка офисной недвижимости города Харькова.

В конъюнктуре рынка:

Увеличение объемов предложения за счет ввода новых офисных площадей высокого класса (А и В) - в стадии проектных работ и строительства находится порядка 20 объектов. Снижение коэффициента недоиспользования офисных площадей за счет более высоких темпов роста показателя спроса над показателем предложения.

Рост показателя спроса за счет:

• структурных изменений и тенденции к росту численности населения, занятого в базисных отраслях;
• положительных темпов роста численности населения, занятого в сферах услуг (финансовая сфера, сфера консалтинговых и брокерских услуг и т. д.), которые являются основными пользователями офисных помещений класса А и В;
• увеличения числа представительств и филиалов иногородних и иностранных компаний;
• смещения потребительских требований потенциальных арендаторов - предприятий и организаций, работающих в сфере финансов, страхования, консалтинга, в пользу качественных, современных офисных помещений;
• увеличения нормативных показателей офисной площади на одного работника, связанного с увеличением необходимой площади по мере компьютеризации и автоматизации рабочего процесса.

Увеличение коэффициента поглощения при условии выхода Украины и региона из политического и экономического кризиса, вследствие чего можно ожидать рост деловой активности, увеличение объемов инвестиций в данный сегмент рынка недвижимости, введение новых объектов в соответствии с заявленными сроками.

В динамике изменения ценовых показателей:

• Положительная динамика значений стоимости и арендных ставок, которая обусловлена:
• сохранением дефицита офисных площадей класса А и В порядка 100 тыс. кв. м.;
• изменениями структуры предложения, а именно увеличением удельного веса площадей класса А и В, для которых характерен более высокий уровень ценовых показателей;
• в среднем годовой рост стоимости прогнозируется на уровне 8 - 10%, рост арендных ставок - 4 - 17% в год;
• среднегодовой рост арендных ставок превышает рост стоимости 1 кв.м., как в сегменте площадей класса В, так и в сегменте площадей класса С.

В инвестиционной политике:

Увеличение объемов инвестиций в объекты офисной недвижимости за счет:

• сохранения инвестиционной привлекательности рынка офисных площадей высокого класса - А и В;
• увеличения уровня доходности инвестиционных проектов строительства бизнес-центров, которое обусловлено более высокими темпами роста арендных ставок по сравнению с ростом стоимости недвижимости.

Информация предоставлена инвестиционно-консалтинговой группой компаний «Проконсул»

• С экономической точки зрения дефолт Греции уже стал фактом | 11:25, 26.01.12
• 2012: торговые войны и протекционизм | 11:16, 06.01.12
• О сухарном механизме. Европейский предмаркет. | 16:19, 16.12.11
• Экономия за чужой счет | 15:20, 14.12.11
• Деньги подорожали | 16:10, 14.11.11